04年以前米国投資評価

ここでは、2004年度以前に米国で投資した物件3軒についての評価結果をまとめる

Duluth賃貸

　　賃貸物件１．　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　賃貸物件２．　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　賃貸物件３．

評価結果

投資物件　　　　　１．一戸建て　　　　２．一戸建て　　　　３．一戸建て
概要　　　　　　　シングルファミリー　シングルファミリー　　シングルファミリー
　　　　　　　　　　4BR/2.5B　　　　　　　4BR/2.5B　　　　　　　4BR/2.5B
　　　　　　　　　　　Duluth　　　　　　　　Acworth　　　　　　　　　　　Alpharetta
　　　　　　　　　
購入年月日　　　　2002年3月　　　　　2002年10月　　　　　　2004年8月
　　　　
購入時築年数　　　　　6年　　　　　　　 5年　　　　　　　　 6年

TPC（総コスト）　　　　＄186K　　　　　＄219K　　　　　　＄296K

DCR（NOI/ADS)　　　　　　5.78　　　　　　　2.30　　　　　　　　5.55

CCR　　　　　　　　　　　7.58％　　　　　　7.51％　　　　　　　6.86％

CAPレート　　　　　　　　7.73％　　　　　　7.96％　　　　　　　7.67％

FCR　　　　　　　　　　　7.44％　　　　　　7.21％　　　　　　　6.50％

BER　　　　　　　　　　　40.0％　　　　　　60.8％　　　　　　　35.5％

PP　　　　　　　　　　　　13.2年　　　　　　13.3年　　　　　　　15.1年

K％　　　　　　　　　　　6.85％　　　　　　6.85％　　　　　　　5.55％

見てお分かりのように、CF的にみたら決して良い投資ではない。

特に自己資金をこれだけ投下して、やっとCFをプラスにしているに過ぎない。

これらの物件は、当初固定金利の借り入れで行っていたが、CFがマイナスになるので、やむなく変動金利の低金利融資に切り替え、CFをできるだけ元金返済に充てた結果、2004年の8月現在で上記の数字になった。

つまり投資初期段階の数字ではなく、ある程度元金返済がすんだ、今時点での評価数字である。

借り換えは昨年10月に30年で組んだので、一応その時点であらためて投資しなおす、という考えでこの評価を行った。

値上がり益を計上していないので、PPがいずれも13年以上になっているのが、大きい。